A pandemia do Coronavírus atingiu o mundo. Decretos emergenciais governamentais foram publicados. Empresas fechadas e serviços essenciais mantidos de forma racionada.
Em meio a tudo isso, vários contratos sofrerão os impactos da Covid-19. Em termos técnicos e jurídicos, denominamos de teoria da imprevisão, ou seja, a pandemia se configura como um fato superveniente que não tinha como ser previsto pelo locador e muito menos pelo locatário, mas na prática pesou na balança desequilibrando a relação contratual de forma gravíssima.
As empresas, fechadas sem obtenção de lucros, tendo que fazer milagre para salvar os contratos de trabalho, financiamentos bancários, impostos e o aluguel do imóvel onde funciona a empresa. Diante disso, a empresa deve deixar de pagar o aluguel? Essa teoria da imprevisão autoriza o não pagamento? O locador pode exigir o cumprimento do contrato com base na Lei do Inquilinato que estabelece o reajuste de aluguel apenas no prazo de 03 anos?
O Código Civil prevê aplicação da teoria da imprevisão nesse tipo de contrato em que o desequilíbrio econômico entre as partes é evidente dentro de uma situação excepcionalíssima. Nesse caso, a Lei do Inquilinato não prevalece e esse prazo de 03 (três) anos para alterar o preço do aluguel cai por terra.
Porém, antes de qualquer medida judicial, as partes devem tentar o diálogo, bom senso deve vir à tona. Em favor da empresa/locatária existem os princípios constitucionais da igualdade entre as partes (art. 5º, CF/88) e, no último caso, na falta de consenso o locatário poderá fazer uso da teoria da imprevisão e requerer judicialmente a revisão do contrato de aluguel, pontuando suas possibilidades e comprovando economicamente se o seu caso é passível de redução total ou parcial do valor do contrato. Na prática, o juiz irá aplicar o reajuste com base nas provas produzidas pelas partes. Ele irá decidir pelo não pagamento total ou parcial do valor do aluguel.
Serão analisados inúmeros valores sociais e contratuais: a ordem econômica do país, do estado e do município que foram atingidos pela pandemia. A solidariedade e a boa-fé das partes em se dispor à negociação do contrato. Tudo isso vai influenciar a decisão do juiz.
Por fim, sabemos que tramita no Congresso Nacional o PL 1179/2020 em que o Senado já aprovou a suspensão de liminares de despejo em processos judiciais protocolados entre o período de 20/03/2020 a 30/10/2020, porém tal medida não impede o locador de cobrar os alugueis e também não livra o locatário de uma dívida impagável futuramente caso ele deixe de pagar o aluguel.
“O ideal mesmo é o uso do bom senso e o locador e locatário negociarem para evitar disputas judiciais num futuro próximo”.